Real Estate Logistics: o próximo nível nas soluções de distribuição urbana

13/01/2021 - Paulo Oliveira

CD urbano: mais serviço e menos custo?


A relevância da logística urbana foi testada e comprovada durante este longo período de pandemia e confinamento que o globo está passando. No Brasil, já foi amplamente divulgado o crescimento do e-commerce, a chegada de milhares de novos e-consumers, o crescimento de start-ups de logística e do crescimento da malha logística nacional de empresas como Mercado Livre e Amazon.

O passo seguinte é repensar as cadeias de abastecimento para que garantam prazos agressivos de entrega a partir de operações multi-serviços localizadas dentro das cidades, chamados CDs urbanos, ou seja, sair do conceito clássico de malha logística com busca de eficiência operacional através de grandes operações fora do centro urbano, rentabilizadas pela escala. Para tanto, é preciso pensar em cadeia de valor, estruturando a malha urbana como um diferencial competitivo em termos de prazos e serviços, através de composição de soluções (CDs, PUDOs, bike, etc) que atenda operações menores e de alto giro.

Os espaços urbanos são concorridos, disputados e visados por diferentes atores nas cidades, o que leva a um posicionamento diferenciado de preço do m2 em comparação a localidades ao redor da cidade. As operações logísticas urbanas precisam ser pensadas de forma mais estratégica, com foco em diferenciação para a empresa e criação de valor para o cliente, abrindo espaço para concorrência direta por tais espaços.

A Deloitte mostra, num report de 2019, a necessidade de focar nos chamados Urban Fulfilment Centers, tanto em função do adensamento populacional nos grandes centros quanto no poder de compra desta população – como exemplo, fala que num raio de 20 milhas a partir do Empire State Building, há mais de 10 milhões de pessoas, gastando cerca de US$16 bilhões por ano com e-commerce. Soma-se a isso o desejo por prazos cada vez menores dos consumidores urbanos e o rápido movimento de gigantes como IKEA, Target e Amazon na estruturação de operações urbanas. Em termos numéricos, num estudo de caso, aponta que os ganhos com custos de distribuição mais do que compensam o aumento do custo da operação urbana: redução de 22% de custos totais!

Conceitos críticos: espraiamento logístico, multi-serviço, automação e uso do solo


Partindo do conceito de last mile, a iniciativa “The Logistics City Chair”, uma parceria entre universidade Gustave Eiffel, Sogaris e Poste-Immo, lançou “Welcome to Logistics City” no qual conceitua diretamente o Real Estate Logistics, uma combinação de conhecimentos logísticos, imobiliários e de políticas públicas. Além disso, detalha a importância estratégica deste tema para cadeias de abastecimento e a importância da aproximação com o poder público na revisão de regras de uso de solo.

Um conceito estudado há tempos e de forma globalizada pela prof. Laetitia Dablanc, coordenadora desta iniciativa, e apresentada de forma quantitativa neste documento é o ‘espraiamento logístico’ (logistics sprawl), que busca analisar as motivações e impactos do movimento dos CDs dos centros urbanos para regiões mais periféricas da cidade. Além da óbvia motivação do custo do metro quadrado, estes estudos apontam o maior impacto ambiental deste movimento (maiores deslocamentos de produtos e pessoas), ponto que atualmente é crítico para grandes investimentos dentro do conceito ESG. Um excelente artigo publicado em nov/2020 das professoras Leise Oliveira e Luisa Souza, detalha este conceito, além de trazer um estudo realizado com 8 regiões metropolitanas do Paraná. É muito interessante entender as variáveis de influência deste movimento (como cidade, varejos e planejamento) e ainda ter insights nada triviais em relação ao cálculo deste espraiamento logístico, como é o caso de Curitiba.

Considerando a estruturação de operações urbanas multi-clientes e multi-serviços, com diferentes atividades acontecendo ao longo de todo o dia e noite, uso de automação deve ser analisado de forma ampla e criteriosa, não apenas na busca por maior produtividade, mas também mais segurança, menor tempo e potencial menor necessidade de espaço.

Em recente relatório da PROLOGIS, ficam claros os diversos tipos de automação dentro destas operações: carga/descarga, armazenagem, stage, picking, packing, movimentação interna e preparação para expedição, para citar alguns. Aponta também que os principais focos da automação são pessoas e produtividade, mas há também o ganho potencial de redução de espaço necessário, crítico para operações urbanas com custo por m2 mais alto. Finalmente, destaca as necessidades de infra da construção para permitir automação, como qualidade de piso, conectividade e capacidade energética.

Muita coisa já acontecendo: Hotel Logístico, Campus Logístico e nano HUBS


Muito já vem sendo feito neste tema em diferentes partes do mundo, com estudos cada vez mais profundos e qualificados, assim como estruturação de produtos imobiliários para atender diferentes modelos de operação mandatórios para as novas cadeias de abastecimento. Aqui, 3 exemplos: Paris, Amsterdam e Nova Iorque.

Na região de Ils de France (na “grande Paris”), foi inaugurado o Hotel Logístico em Nov/2019. Situado na entrada da cidade, inovou nos modelos de contratação (mais flexíveis), na estrutura física (multi-level), nas ofertas de serviços agregados e na governança (proximidade com poder público, apoio acadêmico no desenvolvimento do empreendimento). Olhando a operação, é um sonho pensar em algo assim para São Paulo.

Em Amsterdam, foi lançado em plena pandemia o inovador e ambicioso projeto The City Logistics Innovation Campus, buscando uma visão ampliada da logística urbana, incluindo, claro, novos modelos de CDs e hubs de abastecimento. É em Amsterdam também que está sendo construído Amsterdam Logistics Cityhub, o qual ficamos conhecendo através do prof. Walther Ploos van Amstel, quem ‘trouxemos’ para um webinar que organizamos em junho/20 para o Consulado Geral do Reino dos Países Baixos no Insper.

Finalmente, em Nova Iorque, a start-up BOND levantou US$15 milhões para expandir sua rede de “Nano CDs” na cidade, utilizando espaços ociosos na cidade para melhorar prazos de entrega de seus clientes. Aqui, o foco é no micro centro de distribuição.

Atuação SCAMBO: desenvolvendo os novos produtos de REL para a realidade brasileira


Neste movimento de revisão estratégica de malhas de abastecimento urbano, os conhecimentos em operações logísticas precisam ser complementados com profundo entendimento do mercado imobiliário, clareza no potencial de serviços a ofertar aos clientes (e o que estes estão dispostos a pagar por isso!) e uma robusta estratégia corporativa de construção de diferenciação. É um movimento mandatório e sem volta, mas que poucos conseguirão trilhar com excelência.

Os questionamentos são distintos e com respostas não triviais quando se pensa em Real Estate Logistics:

  • Quais os índices de eficiência operacional que devem ser usados? Serão os mesmos hoje utilizados para grandes empreendimentos?
  • Como compor uma abordagem que fale de negócio com embasamento técnico?
  • Quais as reais demandas do mercado em termos de produtos e serviços no desenho destas operações, que devem ser demand driven?
  • Quanto vale para seu negócio estar 1h mais perto de seus clientes?
  • Quem são, de fato, seus concorrentes nestes tipos de serviços?

Desde 2018, temos desenvolvido projetos e iniciativas ligadas a este tema. Colocamos para debate esta temática em diferentes eventos, como na FGV, Insper e Logística do Futuro. Realizamos projeto de estruturação detalhada de uma operação urbana, incluindo serviços, receitas, despesas, mercado potencial e recursos necessários. Mais recentemente, estamos suportando empresas no desenvolvimento de produtos imobiliários com foco em operações urbanas, tanto no desenho operacional, quanto na identificação dos mercados potenciais.

Por suas características de inovação, multi-displinaridade e capacidade de transformação da mobilidade urbana, vemos o Real Estate Logistics como o próximo nível da distribuição urbana.

Se sua empresa está enfrentando desafios não triviais em operações logísticas e busca soluções únicas, inovadoras e aderentes a sua necessidade, somos seu parceiro para desenvolver e implementar mudanças de forma colaborativa e multi-disciplinar.

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